近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资(承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经(jīng)承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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