文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居元电荷e等于多少？(jū)到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　元电荷e等于多少？1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开(kā元电荷e等于多少？i)发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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