近两(liǎng)年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的(de)时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么(le)投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单(dān)价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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