万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债务(wù)人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执行异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片的(de)地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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