饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居(jū)民来(lái)说属于金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但(dàn)很(hěn)多(duō)中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相关市场交易(yì)行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着(zhe)，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢(jiè)机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确(què)具体(tǐ)的(de)中(zhōng)介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等(děng)违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照成交价(吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢jià)格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具体(tǐ)认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视(shì)为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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