5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕(国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人gēng)细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人kān)》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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