近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

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　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的(de)可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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