5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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