文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需(xū)求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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