导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此单反可以带上飞机吗ng>6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(x单反可以带上飞机吗iǎo)区(qū)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据调(diào)查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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