饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联(lián)合(hé)发(fā)布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两(liǎng)部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额不(bù)低的(de)大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意义(yì)更(gèng)大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依(yī)据是(shì)1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在具体(tǐ)收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所(s两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃uǒ)或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目(mù)、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市场监管部(bù)门(mén)会(huì)同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的(de)行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样(yàng)的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会(h两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃uì)出现中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向(xiàng)购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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