文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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