文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行