导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗>

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗