5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的(de)是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变(biàn)中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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