5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资(zī)机会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(ch一本书多重，一本书多重有一斤吗ǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé一本书多重，一本书多重有一斤吗)市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)一本书多重，一本书多重有一斤吗，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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