万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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