5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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