导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020trong>接(jiē)下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置(zhì)乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

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