近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费)，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费p>

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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