近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品方差分析英文缩写，方差分析英文翻译(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红方差分析英文缩写，方差分析英文翻译(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二(èr)级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng方差分析英文缩写，方差分析英文翻译)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称。

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