OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项目(mù)出(chū)租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利(lì)空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么(me)急、这(zhè)么深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将2000克是多少斤啊近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户(hù)退租正(zhèng)好发生(shēng)在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和2000克是多少斤啊张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一(yī)千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团(tuán)和(hé)张江高科(kē)目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在(zài)开发的储备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台目标的(de)坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次(cì)扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的(de)一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一(yī)个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一(yī)切可(kě)能化解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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