万柳(liǔ)书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！<战狼3什么时候上映？/p>

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　战狼3什么时候上映？alt="北(běi)京房(fáng)圈大消息！顶(dǐng)级富豪，都被割(gē)了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公(gōng)司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安战狼3什么时候上映？足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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