5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了(le)三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的(de)房(fá麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁ng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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