5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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