文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音trong>

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计(j二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音ì)算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。