文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自身(sh公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站ēn)资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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