近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影(y一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月ǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关注二级市一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月