饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过(guò)程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交易行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价(jià)，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并(bìng)未明确(què)具体的中介费大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际(jì)上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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