一(yī)线城市，也(yě)不端(duān)着了。

　　昨天，深圳取消二手(shǒu)房指导价的消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为什么这么重要？首先二(èr)手房指导价被称为“核弹级”政策，其(qí)次深圳(zhèn)几乎是最后一个(gè)还(hái)在“认真”实施这(zhè)条(tiáo)政(zhèng)策的城市，最后深圳是房(fáng)价前三(sān)的(de)核心城市。所以，深圳的(de)一举一动(dòng)都具有(yǒu)风向标意义。

　　有分析(xī)人士指出，深圳二手房指(zhǐ)导价如果取消，首(shǒu)先有利于(yú)深圳二手(shǒu)房回暖，然后二手房(fáng)回暖有利于深圳楼市总体回暖，最(zuì)后深(shēn)圳楼市回暖有利于(yú)全国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传(chuán)“二手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)”正式结束。传言称(chēng)：二手房贷款不按官(guān)方参考价（指导价），银行核定(dìng)房(fáng)价以网签备案(àn)价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价(jià)真(zhēn)正变成(chéng)了“参考价”。

　　目(mù)前没(méi)有看到官方文件。据(jù)证券时报21日消息，目前(qián)深圳(zhèn)多家大行(xíng)表示“尚(shàng)未接到正式通(tōng)知，目前仍(réng)按参考价办理按揭(jiē)”。所以还需要持续的关注。

　　易居(jū)研究院研究总监严跃进(jìn)认为(wèi)，本次政策(cè)大概率为真，更多体现为银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)等领域(yù)按照新的规则进(jìn)行，但(dàn)不会出台正式文件。

　　有(yǒu)时(shí)候(hòu)，有些事情，是不用发(fā)文件的。毕(bì)竟(jìng)可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二(èr)手房(fáng)指导价横空出世(shì)。当时，深圳一口气(qì)公布(bù)了全市3595个小区的参考价(jià)，很多南山、福田、宝安中心区的高价盘，直(zhí)接按照当(dāng)时的(de)市(shì)场价(jià)打了5折、6折来“指导”，银(yín)行只能按照指导价来计算(suàn)首(shǒu)付、发放贷款。

　　当时大家还不(bù)觉得厉害，但经历了这两年的痛苦，才深知(zhī)为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万(wàn)的房子，如(rú)果不“指导”，可以首(shǒu)付3成即300万；如果指(zhǐ)导价打(dǎ)七(qī)折即700万，那么首付3成210万，加上需要全款支付的部分，实际(jì)首付去到了510万，相当于首付5成(chéng)了（多(duō)给210万(wàn)首(shǒu)付）。这直接让大批(pī)量买家(jiā)，失(shī)去了(le)购房能力，相当于(yú)强势“降杠杆”。

　　自深圳推行(xíng)二(èr)手(shǒu)房参考价以后，东莞、宁波、成(chéng)都(dōu)、三亚(yà)、西安、合肥、广州等10多(duō)个城市陆续跟进。事实也确实证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居(jū)客的统计，实施二手(shǒu)房指导价的10个(gè)城市(shì)，有(yǒu)8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的(de)影(yǐng)响，二手(shǒu)房更是惨不(bù)忍睹。以2022年12月数(shù)据(jù)为例，全国70个大中(zhōng)城(chéng)市房价只有6个(gè)同比上涨，其他的泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深(shēn)圳，有人付(fù)出了沉重代价(jià)

　　据(jù)深圳乐有家研究中心数据(jù)显示(shì)：成交量上，二手房指导(dǎo)价出台(tái)当年(nián)，深圳(zhèn)二手(shǒu)住宅成(chéng)交(jiāo)量同比下滑57％。2022年(nián)继续腰(yāo)斩，成交量同比下滑(huá)47％，全(quán)年(nián)成交量仅2.2万套(tào)，创近(jìn)二十年最低记录(lù)，相较2020市场高(gāo)峰缩(suō)水近八(bā)成(chéng)。

　　价(jià)格方面(miàn)，与二手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)发布当月(yuè)相(xiāng)比，如今(jīn)二(èr)手(shǒu)房挂牌价低于及(jí)接近参考价的房源(yuán)占比(bǐ)大幅增加。2023年一季度(dù)，深(shēn)圳(zhèn)各(gè)区二手房成交TOP10小区中，过半(bàn)成交(jiāo)价低(dī)于参考价。

　　只有真实经历(lì)其中(zhōng)的人(rén)，才能深切(qiè)的感(gǎn)知其威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓的新闻不(bù)绝于耳(ěr)。

　　据(jù)说一(yī)位码农三(sān)年(nián)前高(gāo)杠杆买(mǎi)了2套华润城，月供12万，最终亏(kuī)损1000万(wàn)破产(chǎn)。据媒体推测，如果案例属实，买家的实际购房成本(běn)高达20万/平，目前价(jià)格(gé)跌至14万/平(píng)，叠加这三年(nián)的房贷和持有成本，差不多(duō)亏损超千(qiān)万(wàn)。

　　深圳一大批人这两(liǎng)年感受到了太多“心酸”。二手房(fáng)成交(jiāo)量(liàng)创(chuàng)下多年新低，学区(qū)房神话不(bù)再，房产中介(jiè)的日子(zi)难过，投资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳(wěn)楼市的基调(diào)下，2022年以来，实(shí)施(shī)了二手房指导(dǎo)价的城市陆陆续(xù)续低(dī)调退出(chū)，目前只有深(shēn)圳还是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日(rì)，北京(jīng)在房(fáng)山区(qū)试点多(duō)子(zi)女家庭(tíng)和职住平衡家庭购房(fáng)支(zhī)持政策。上(shàng)海也考虑予以多孩家庭在新房计分制度政(zhèng)策(cè)上(shàng)的支持。

　　从最新公布的3月份70个大(dà)中城市商品(pǐn)住(zhù)宅销售价格变动情况来看，广州、深(shēn)圳的新房、二(èr)手房(fáng)价(jià)格仍然是同比去(qù)年依然是下降的。

　　北(běi)京、上(shàng)海已(yǐ)经同(tóng)比增长了，其他二线城市如杭州、成都、南京(jīng)、合肥(féi)等城市价格都是(shì)同比上(shàng)涨的(de)。

　　广(guǎng)州、深圳能不(bù)急吗？

　　事实上，上(shàng)面可(kě)能更急。3月份，两部门联合发(fā)文，全面推动二手(shǒu)房“带押过户”全国(guó)实施(shī)，这是一(yī)条被广泛好(hǎo)评的(de)新政。对于激活二手房交易，具(jù)有定海神针般(bān)的作(zuò)用。

　　住建部部长倪虹近日更是指出(chū)：建筑业、房地产企业要发(fā)挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作(zuò)用。回归(guī)到常识，从字面理(lǐ)解(jiě)一下这两个词，意(yì)思就是——顶梁(liáng)柱(zhù)如果不行了，上面不就塌了(le)嘛？压(yā)舱石如果压不住，小船不(bù)就(jiù)翻了？

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　　也许，今年扶持(chí)楼(lóu)市的政策，还有一大波正在路上...

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