万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京(拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线jīng)市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(gu拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线ó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达(dá)到(dào)惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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