OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日的(de)下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基(jī)本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜急(jí)、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一(yī)季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队(duì)表示了(le)对(duì)张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了(le)沟通和核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的(de)调租和(hé)换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度的短期(qī)低(dī)点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)在给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一(yī)些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能(néng)面临(lín)了(le)一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维(wéi)持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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