5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第三个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想(但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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