近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REsiki老师是哪个大学的？ITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公(gōnsiki老师是哪个大学的？g)募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前(qián)提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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