近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修(xi猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗ū)正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资(zī)产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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