文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平(píng_D是什么意思，_3是什么意思)稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严(yán)格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决(jué)了(le)核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水(_D是什么意思，_3是什么意思shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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