导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需(xū)并天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当下房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达(dá)到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物trong>（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的(de)不(bù)便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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