导读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建(j绥化去年疫情 绥化是几线城市iàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng绥化去年疫情 绥化是几线城市)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将(ji绥化去年疫情 绥化是几线城市āng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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