文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-20唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星20年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàn唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星g)户(hù)资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的(de)保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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