近(jìn)两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持(chí)有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤相(xiāng)比，基金分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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