万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们的(de)姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善其(qí)身？

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