近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

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