文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方五斤等于多少克，五斤等于多少克千克(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。五斤等于多少克，五斤等于多少克千克g>

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。