导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租(zū)迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么(me)未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角