近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的(de)现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàn魏承泽作品集 魏承泽一类的作者g)目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点(di魏承泽作品集 魏承泽一类的作者ǎn)，多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的(de)资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济魏承泽作品集 魏承泽一类的作者及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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