OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiā拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗o)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期市(shì)场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执(zhí)行董事(shì)高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大(dà)的(de)影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园(yuán)区类(lèi)资产(chǎn)就回调不(bù)少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披(pī)露的(de)张(zhān拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗g)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的(de)业绩(jì)说明(míng)会中管(guǎn)理人(rén)就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人介绍说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租(zū)户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次(cì)项目(mù)的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗p>

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在(zài)给租(zū)户的(de)分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多(duō)平的(de)大平层(céng)，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户(hù)自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也(yě)是(shì)至关重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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