近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资(狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别zī)产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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