OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就(jiù)回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的(de)可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租(zū)率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第(dì)一(yī)时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租金水平(píng)等(děng)方(fāng)面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和(hé)联合营销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方(fāng)，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一(yī)些突发情况需(xū)要(yào)解(jiě)决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的(de)信心。”

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