近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披露(lù抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠)的经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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