5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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